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🧾 7. 권리분석 실전 사례 분석
부동산 경매에서의 권리분석은 단순한 이론을 넘어서, 실제 물건을 두고 판단하고 예측하는 실전 기술입니다. 실수를 줄이기 위해서는 다양한 사례를 통해 분석 방법을 익히고, 각 상황별로 어떤 위험이 숨어 있는지 파악하는 능력을 길러야 합니다. 이번 장에서는 실전에서 흔히 마주하는 권리분석 사례들을 소개하고, 낙찰자 입장에서 어떻게 판단하고 대응해야 하는지를 구체적으로 정리합니다.
📌 실전 사례 1: 전형적인 대항력 + 우선변제권 보유 임차인
항목내용
| 전입일 | 2020년 3월 1일 |
| 확정일자 | 2020년 3월 5일 |
| 점유 여부 | 현재 거주 중 |
| 보증금 | 4,000만 원 |
| 말소기준권리 | 2021년 5월 1일 설정 근저당권 |
| 배당요구 여부 | O (2024년 1월 15일 배당요구서 제출) |
▶ 해석:
- 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력과 우선변제권 모두 인정
- 보증금 전액 인수 가능성이 있으며, 배당요구를 했기 때문에 법원이 배당해 줄 가능성 있음
▶ 낙찰자 전략:
- 낙찰가 산정 시 보증금 4,000만 원을 비용으로 감안해야 함
- 배당표를 확인해 보증금 전액 배당될 경우, 인수 금액은 0원일 수 있음
📌 실전 사례 2: 확정일자는 있지만 전입신고가 늦은 임차인
| 항목 | 내용 |
| 계약일 | 2020년 6월 1일 |
| 확정일자 | 2020년 6월 2일 |
| 전입일 | 2021년 2월 1일 |
| 점유 여부 | 실제 거주 중 |
| 말소기준권리 | 2020년 10월 15일 설정 근저당권 |
▶ 해석:
- 확정일자는 말소기준권리보다 앞서지만, 전입신고가 늦음
- 전입 + 점유 요건을 갖추지 못해 대항력 불인정
- 우선변제권은 불완전하게 성립되므로 배당 우선순위 인정 어려움
▶ 낙찰자 전략:
- 대항력이 없기 때문에 명도소송 가능
- 다만 실제 거주 중이므로 실력행사는 피하고 협의 중심 접근 필요
📌 실전 사례 3: 배당요구 하지 않은 임차인
| 항목 | 내용 |
| 전입일 | 2019년 11월 15일 |
| 확정일자 | 2019년 11월 20일 |
| 점유 여부 | 공실 (타 지역 전출 확인됨) |
| 보증금 | 3,500만 원 |
| 말소기준권리 | 2020년 2월 10일 설정 근저당권 |
| 배당요구 여부 | 없음 |
▶ 해석:
- 전입 + 확정일자는 말소기준권리보다 선순위이나, 점유가 없음 (대항력 없음)
- 또한, 배당요구도 하지 않아 우선변제권 행사도 불가
- 결과적으로 보증금 전액 소멸 가능성 있음
▶ 낙찰자 전략:
- 임차인이 없는 공실로 판단됨 → 명도 리스크 없음
- 낙찰가 산정 시 인수 금액 고려 불필요
📌 실전 사례 4: 사업자등록 임차인의 상가 점유 사례
| 항목 | 내용 |
| 사업자등록일 | 2021년 3월 10일 |
| 확정일자 | 2021년 3월 15일 |
| 점유 여부 | 현재 영업 중 |
| 말소기준권리 | 2022년 1월 1일 설정 근저당권 |
▶ 해석:
- 상가 임차인의 대항력 요건: 사업자등록 + 점유
- 우선변제권 요건: + 확정일자
- 해당 임차인은 대항력 + 우선변제권 보유자
▶ 낙찰자 전략:
- 계약 기간이 남아 있으면 퇴거 요구 어려움
- 보증금 인수 여부와 영업 방해 리스크 고려해 낙찰가 조정 필요
📊 권리분석 유형별 전략 요약표
| 유형 | 대항력 | 우선변제권 | 대응 전략 |
| A | O | O | 보증금 인수 고려 후 입찰가 조정 |
| B | O | X | 배당 불가, 인수 우려 크므로 주의 필요 |
| C | X | O | 명도는 용이하나 배당표 확인 필수 |
| D | X | X | 인수/배당 모두 없음, 안전한 입찰 물건 |
✅ 체크 포인트
- 말소기준권리 전후로 임차인 권리의 성립 순위를 파악하라
- 전입신고 + 점유 여부는 대항력 판단의 핵심이다
- 확정일자 + 배당요구 여부는 우선변제권 행사 가능성을 판단한다
- 현황조사서의 점유 여부와 임차인 진술은 매우 중요하다
✅ 마무리
실전 권리분석은 수많은 상황을 접하며 쌓는 경험이 핵심입니다. 이론적으로 권리를 안다고 해도, 실제 사건에서는 등기부상 날짜 해석, 실제 점유 여부, 계약 관계 등을 종합 판단해야 하므로 다양한 사례를 학습하고 반복 연습하는 것이 필요합니다.
경매 입찰 전, 물건 하나하나에 대해 위 사례처럼 종합적으로 분석하는 연습을 꾸준히 하다 보면, 안전한 경매 낙찰에 한 걸음 더 가까워질 수 있습니다.
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