🏠 5. 대항력과 우선변제권의 이해
경매에서 가장 많이 실수하는 부분 중 하나가 바로 "대항력"과 "우선변제권"에 대한 오해입니다. 특히 임차인이 있는 물건의 경우, 이 두 권리를 제대로 이해하고 판단하지 않으면 낙찰 후 큰 금전적 손실을 입을 수 있습니다. 이번 장에서는 대항력과 우선변제권이 무엇인지, 어떤 차이가 있으며, 낙찰자에게 어떤 영향을 미치는지 자세히 설명합니다.
📌 대항력이란?
대항력이란, 임차인이 계약 내용을 제3자(특히 매수인이나 낙찰자)에게 주장할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말하면, “나 여기서 살고 있으니까, 주인이 바뀌더라도 나를 내보낼 수 없어!”라고 주장할 수 있는 권리입니다.
▶ 대항력 요건:
- 주택: 전입신고 + 실제 거주 (점유)
- 상가: 사업자등록 + 실제 영업 (점유)
이 요건을 모두 갖춘 시점부터 대항력이 발생하며, 이후에 부동산을 매입하거나 낙찰받은 사람에게도 계약 내용을 주장할 수 있습니다.
▶ 낙찰자 입장에서 중요한 점:
- 대항력이 있는 임차인은 명도소송 없이 퇴거시키기 어렵습니다.
- 임대차 계약 기간이 남아 있다면 계속 거주/영업 가능합니다.
- 보증금 반환 책임이 낙찰자에게 전가될 수 있습니다.
📌 우선변제권이란?
우선변제권이란, 경매가 진행됐을 때 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 권리입니다. 대항력과는 다른 개념입니다. 대항력이 거주 권리의 문제라면, 우선변제권은 돈을 받을 수 있는 우선순위의 문제입니다.
▶ 우선변제권 요건:
- 주택: 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주
- 상가: 사업자등록 + 확정일자 + 실제 영업
이 요건을 갖춘 임차인은 배당요구 종기 전까지 배당요구서를 제출하면 경매대금에서 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있습니다.
▶ 배당요구 종기란?
- 법원이 정한 배당요구의 마지막 날로, 매각기일 공고문에 표시됨
- 보통 입찰일 1~2주 전에 마감됨
📊 대항력과 우선변제권 비교표
구분대항력우선변제권
| 발생 요건 | 전입신고 + 점유 | 전입신고 + 확정일자 + 점유 |
| 법적 성격 | 거주/영업권 주장 | 보증금 반환 우선권 주장 |
| 주장 대상 | 새로운 소유자 (낙찰자) | 경매 절차상 법원에 배당요구 |
| 경매 영향 | 낙찰자 인수 가능성 있음 | 일정 범위 내 배당 가능 |
🧩 예시로 이해하기
다음과 같은 상황을 가정해 봅시다.
- A 임차인: 2020년 1월 5일 전입신고, 2020년 1월 5일 확정일자, 보증금 3천만 원
- B 근저당권자: 2020년 3월 10일 설정, 채권최고액 1억 원
- 경매개시: 2024년 2월
▶ 이 경우 A는 어떻게 될까요?
- A는 전입신고 + 확정일자 + 점유를 갖췄고, B보다 먼저 권리 성립 → 대항력 + 우선변제권 모두 인정
- 경매 낙찰가에서 B보다 우선적으로 배당 가능 (단, 배당요구서 제출이 필요)
- 낙찰자에게 퇴거를 거부할 수 있는 권리도 존재
🛑 주의할 점
- 확정일자는 등기소가 아니라 동사무소(행정복지센터)에서 받는 것
- 확정일자는 임대차 계약서에 도장을 찍는 것으로 부여됨
- 전입신고만 해도 대항력 발생은 아님 → 점유가 함께 있어야 함
- 배당요구를 하지 않으면 우선변제권은 소멸
- 대항력이 있는 임차인을 인수하면, 낙찰자는 보증금 일부를 반환할 책임이 있음
✅ 낙찰자 입장에서의 전략
| 상황 | 대응 전략 |
| 대항력 + 우선변제권 있는 임차인 | 보증금 인수 가능성 고려하여 입찰가 조정 |
| 우선변제권만 있는 임차인 | 배당요구 여부 확인 후 입찰 여부 결정 |
| 둘 다 없는 임차인 | 낙찰 후 강제 명도 가능 (인도명령 신청) |
▶ Tip:
- 매각물건명세서에서 임차인의 전입일, 확정일자, 점유 여부가 기재되어 있음
- 현황조사서에 임차인 진술 내용 포함됨
- 권리분석 시 가장 먼저 임차인의 권리를 체크해야 함
✅ 정리
- 대항력은 낙찰자에게 거주/영업을 주장할 수 있는 권리
- 우선변제권은 낙찰자와 상관없이 법원 경매에서 보증금을 배당받을 수 있는 권리
- 두 권리는 각각 독립적이며, 임차인의 전입일, 확정일자, 점유 여부를 종합적으로 봐야 판단 가능
이해관계가 복잡한 물건일수록 대항력과 우선변제권 분석이 경매 성공의 열쇠입니다. 경매 입찰 전 반드시 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서를 비교하며 권리분석을 철저히 하시기 바랍니다.