이번에 태어나 처음으로 부동산 경매를 해 보조가 했으나,
경매에 대해서 아는 것도 없었고, 무모한 도전을 한 터라 대항력이란 것이 무엇인지도 몰랐다.
소액이어서 120만 원을 날릴 예정이라, 앞으로 나와 같은 사람이 생기지 않도록,
나도 공부하기 위해서 부동산 경매에 대해서 글을 올려보고자 한다.
🏠 부동산 경매를 처음 시작한다면 꼭 알아야 할 기본 용어 정리
부동산 경매는 어렵게 느껴지지만, 용어만 정확히 이해해도 절반은 성공입니다. 오늘은 꼭 알아야 할 핵심 용어 10가지를 표와 실제 예시, 이미지와 함께 쉽고 명확하게 정리해드립니다.
📌 경매 핵심 용어 요약표
| 대항력 | 임차인이 새 집주인에게도 계약 주장 가능 | 전입신고 + 점유 시 성립 |
| 확정일자 | 임대차계약에 법적 날짜 도장 | 주민센터에서 받음 |
| 우선변제권 | 경매 대금에서 보증금 우선 돌려받을 권리 | 대항력 + 확정일자 필요 |
| 말소기준권리 | 경매에서 기준이 되는 권리, 이후 등기는 대부분 소멸 | 가장 빠른 근저당권이 기준이 되는 경우가 많음 |
| 임차인 | 부동산을 임대해 거주 또는 사용하는 사람 | 전입·점유 여부가 핵심 |
| 점유 | 실제 부동산에 살고 있는 상태 | 누구인지에 따라 명도 방식 달라짐 |
| 배당요구 | 경매금에서 자신의 돈을 배당해달라고 요청 | 기한 내 신청 필수 (보통 2개월) |
| 유치권 | 돈 받을 때까지 부동산 점유하며 버티는 권리 | 인정 여부 꼼꼼히 따져야 함 |
| 강제집행 | 점유자가 안 나갈 때 법적으로 내보내는 절차 | 비용과 시간 소요 |
| 낙찰 | 가장 높은 입찰금으로 부동산을 얻는 것 | 낙찰 후 잔금 납부, 소유권 이전 절차로 이어짐 |
🧩 1. 대항력이란?
임차인이 경매로 집을 낙찰받은 사람(새 주인)에게도 계약을 주장할 수 있는 권리입니다.
✅ 대항력 요건:
- 전입신고 완료
- 실제 거주(점유) 중
📝 예시:
- 임차인 A 씨는 2023년 3월 전입신고하고 거주 중 →
2024년 낙찰받은 B 씨는 임차인을 내보낼 수 없음
🧩 2. 확정일자란?
임대차계약서에 법적으로 날짜를 확정해 주는 표시입니다.
- 주민센터에서 간단히 받을 수 있음
- 대항력과 함께 우선변제권 확보에 필요
🧩 3. 우선변제권
보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
✅ 필요조건:
- 대항력 + 확정일자
⚠️ 단, 말소기준권리보다 선순위여야 배당 가능
📝 예시:
- 확정일자는 2021년 6월, 근저당권은 2020년 12월 →
우선변제 불가 (말소기준권리보다 후순위)
🧩 4. 말소기준권리
경매로 인해 어떤 권리가 사라지고, 어떤 권리는 살아남는지 기준이 되는 권리입니다.
- 보통은 최초 설정된 근저당권이 기준
- 이후에 생긴 임차권, 저당권은 소멸 가능성 있음
🧩 5. 임차인, 6. 점유
경매에서 임차인의 권리 여부는 매우 중요합니다.
- 실제 거주하고 있다면 대항력 보유 가능
- 점유자가 임차인이 아닐 수도 있으므로 현장 확인 필수
🧩 7. 배당요구
경매를 통해 낙찰된 금액에서 자신의 권리를 주장하며 배당을 요청하는 것
- 임차인이라면 배당요구를 해야 보증금을 받을 수 있음
- 기한 엄수 중요: 보통 경매개시결정 등기일로부터 2개월 내
🧩 8. 유치권
채무자가 "내가 여기 공사했으니 돈 줄 때까지 안 나가"라고 주장하며 점유하는 경우
- 실제로는 인정받기 어려움
- 허위 유치권 주장 사례도 많아 주의 필요
🧩 9. 강제집행
명도 거부하는 점유자를 법적으로 퇴거시키는 절차
- 법원의 집행관, 이사업체, 열쇠공까지 투입
- 비용 약 100만~300만 원 수준
🧩 10. 낙찰
가장 높은 입찰금액으로 경매 물건을 획득하는 것
- 낙찰 후 법원에서 허가 → 잔금 납부 → 등기이전
- 이후 세금과 명도 진행
✅ 마무리하며
경매는 무작정 들어가면 큰돈을 잃을 수 있지만, 용어만 정확히 이해해도 큰 실수를 막을 수 있습니다.
이 글이 도움이 되셨다면, 앞으로 "권리분석 실전 사례" 나 "임차인 명도 방법" 같은 주제도 함께 다뤄볼 예정이니, 즐겨찾기 해두시고 다음 글도 기대해 주세요 😊