부동산 경매의 종류

부동산 경매

 

🧾 2. 부동산 경매의 종류

부동산 경매는 크게 법원경매와 공매로 나뉘며, 법원경매 안에서도 세부적인 분류가 있습니다. 각각의 종류에 따라 절차, 낙찰 조건, 주의사항이 다르므로 경매 초보자라면 꼭 구분해서 접근해야 합니다.

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📌 부동산 경매 종류 요약표

경매 종류설명주요 특징 및 주의점

일반경매	채무자의 부동산을 법원이 강제로 매각하는 절차	대부분의 경매가 이 유형
임의경매	담보권자가 채무 불이행 시 계약대로 경매를 신청하는 방식	근저당권자 등이 신청
강제경매	금전채권자가 채무자 재산을 강제로 매각하는 방식	담보 없이도 가능, 다만 절차가 복잡
공매	국세청·한국자산관리공사(KAMCO) 등 국가 기관이 집행	나라에서 진행, 세금 체납 재산 등에 많음

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🏛️ 1) 법원경매

법원경매는 가장 일반적인 부동산 경매로, 채무자의 부동산을 법원이 매각하는 절차입니다. 흔히 우리가 부동산 경매라고 부르는 것의 대부분이 여기에 해당합니다.

• 일반적으로는 임의경매나 강제경매 형태로 진행됩니다.
• 입찰일, 입찰보증금(보통 최저가의 10%), 낙찰 후 잔금납부 기한 등을 명확히 알아두어야 합니다.

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💼 2) 임의경매 vs 강제경매

구분	임의경매	강제경매
신청자	담보권자 (보통 은행 등)	일반 채권자
조건	담보 계약 있음	담보 계약 없음
서류 절차	비교적 간단	소송 → 승소 → 집행권원 → 경매 신청 필요

• 임의경매는 보통 아파트 대출이 연체되면 은행이 바로 신청하는 방식입니다.
• 강제경매는 예를 들어 세입자가 보증금을 못 돌려받았을 때, 소송에서 이긴 후 법적으로 집을 팔아 보상받는 방식입니다.

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🏢 3) 공매 (Onbid)

공매는 국세청, 한국자산관리공사(KAMCO) 등 공공기관이 체납된 세금, 압류재산 등을 매각하는 절차입니다.

• 대표적인 플랫폼은 온비드(Onbid) 입니다.
• 법원경매보다 절차가 간단하지만, 권리분석이 더 복잡한 경우도 있음

📌 공매의 장단점:

장점	단점
비교적 경쟁률 낮음	권리관계 복잡할 수 있음
온라인 입찰 가능	현장조사 어려움
낙찰 후 잔금기한이 짧음	대항력 있는 점유자 있을 가능성

 

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✅ 마무리 정리

경매를 처음 접하는 분들이 가장 헷갈려하는 것이 바로 경매의 종류와 절차의 차이입니다.

• "누가 신청했는가?"에 따라 임의/강제경매로 나뉘고,
• "어떤 기관이 주관하는가?"에 따라 법원경매/공매로 나뉩니다.

따라서 물건을 분석할 때는 단순히 최저가만 보지 말고 진행 형태와 주체, 권리관계까지 꼼꼼히 확인하는 습관을 들이세요!

다음 편에서는 경매를 실제로 진행할 때 꼭 봐야 하는 등기부등본 보는 법을 다뤄드릴게요. 😊

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