등기부등본 보는 법
🧾 3. 등기부등본 보는 법
부동산 경매에서 가장 핵심적인 분석 도구는 바로 "등기부등본"입니다. 등기부등본을 제대로 이해하고 해석할 수 있어야 권리분석의 기초를 다질 수 있으며, 낙찰 후 예상치 못한 문제로부터 자신을 보호할 수 있습니다. 특히 말소기준권리, 선순위권리, 임차인 존재 여부 등을 파악하려면 등기부등본을 철저히 해석할 줄 알아야 합니다.
📌 등기부등본이란?
등기부등본은 부동산의 권리관계를 보여주는 공적인 문서로, 국토교통부 산하의 대법원 등기소에서 관리하며 누구나 열람할 수 있습니다. 보통 법원경매 사이트나 부동산 등기 인터넷 열람 시스템(https://www.iros.go.kr)에서 열람할 수 있고, 발급도 가능합니다.
📁 등기부등본 구성
등기부등본은 세 개의 구역으로 나뉘어 있습니다.
- 표제부: 부동산 자체에 대한 정보
- 갑구: 소유권 관련 사항 (이전, 매매, 상속, 압류 등)
- 을구: 저당권, 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리
이 구성은 아파트든, 토지든, 상가든 모두 동일하게 적용됩니다. 각 항목에는 접수일자, 순번, 권리자, 권리 내용 등이 기록되어 있습니다.
📌 표제부 해석법
표제부에는 부동산의 기본 정보가 기재되어 있습니다.
- 소재지, 지번, 건물번호
- 구조 (예: 철근콘크리트조, 15층 중 7층)
- 면적 (전용면적, 대지권비율 등)
▶ 확인 포인트:
- 주소 및 면적이 감정평가서, 매각물건명세서 등 다른 서류와 일치하는지 확인
- 대지권 비율이 낮으면 향후 재건축 시 불이익이 있을 수 있음
📌 갑구 해석법
갑구는 소유권에 관한 내용이 나옵니다.
- 최초 소유자 등기
- 매매, 상속, 증여에 따른 소유자 변경
- 압류, 가압류 등 국가기관 또는 개인의 채권행사 기록
▶ 확인 포인트:
- 최종 소유자가 누구인지 확인 → 등기명의인이 경매 사건의 채무자와 일치하는지 체크
- 압류, 가압류가 있다면 이는 경매로 인해 말소될 수 있지만, 말소기준권리보다 앞서 있는지에 따라 책임소재가 달라질 수 있음
📌 을구 해석법
을구는 소유권 이외의 권리를 보여줍니다. 대표적인 예로 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등이 있습니다. 특히 경매에서 가장 중요하게 봐야 할 것은 근저당권 설정일자입니다.
▶ 확인 포인트:
- 을구에서 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 됩니다.
- 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 대부분 경매를 통해 소멸됩니다.
- 앞선 권리는 낙찰자도 인수해야 할 가능성이 존재합니다.
예를 들어:
- 2017년 3월 1일: 갑은행이 근저당권 설정 (채권최고액 2억 원)
- 2018년 6월 5일: 을 임차인이 전입신고 및 확정일자 받음
- 2019년 7월 10일: 병은행이 근저당권 추가 설정
이 경우 2017년의 갑은행이 말소기준권리가 되고, 그 뒤에 들어온 병은행과 을 임차인은 경매로 인해 권리가 소멸될 수 있습니다.
하지만 을 임차인이 대항력을 가진 경우라면, 해당 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리가 생깁니다. 이 부분은 임차인의 전입일, 확정일자, 점유 여부에 따라 달라지므로 매각물건명세서, 현황조사서와 함께 분석해야 합니다.
📌 채권최고액의 의미
근저당권에 나오는 채권최고액은 실제 대출금이 아닌, 원금 + 이자 + 비용 등을 포함한 금액입니다. 보통 실제 대출금의 120~130%로 설정됩니다.
▶ 예시:
- 채권최고액: 3억 원
- 실제 대출금: 약 2억 3천만 원 추정 가능
따라서 경매에서 잔금납부 후 말소되지 않는 권리는 이 채권최고액을 기준으로 부채 인수 위험이 있는지를 판단하게 됩니다.
📌 주의해야 할 기타 권리
- 지상권: 토지 위에 건물을 짓거나 사용할 수 있는 권리. 낙찰자가 토지를 인수하고도 건물 철거를 강제하지 못할 수 있음
- 지역권: 특정 부동산이 다른 부동산을 사용할 수 있는 권리 (예: 진입도로 사용권 등)
- 가등기: 조건부 소유권 이전 가능성이 있는 등기
이러한 권리는 경매로 말소되지 않는 경우가 많으며, 말소기준권리보다 앞선 순위로 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.
✅ 정리
등기부등본은 부동산의 과거부터 현재까지의 권리 변화를 담은 ‘이력서’입니다. 권리분석의 출발점이며, 등기부등본을 보고 다음의 정보를 체크해야 합니다:
- 현재 소유자는 누구인지?
- 말소기준권리는 무엇인지?
- 선순위 임차인, 저당권이 있는지?
- 압류, 가압류 등 공적 채권이 있는지?
- 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지?
이상의 내용을 종합하면, 등기부등본을 단순히 한 번 훑어보는 것이 아니라, 사건번호, 낙찰가 대비 부채 총액, 임차인 존재 여부 등과 함께 종합적으로 분석해야 한다는 결론에 도달합니다.
경매에서 성공하려면 ‘권리분석’에 실패하지 않아야 하며, 권리분석의 시작은 언제나 등기부등본입니다.